De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imóvel, entre vivos, se dará através da anotação/registro da competente escritura pública (compra e venda, permuta, doação entre outras) no registro de imóveis.
Conforme se extrai dessa norma, todo imóvel para ser transferido à titularidade de outra pessoa, terá que passar pelo Tabelionado e depois pelo Registro de imóveis, que representam os atos formais, através dos quais se consuma, se oficializa a transferência ao novo titular (proprietário) (artigo 169, da Lei nº 6.015/1973). Assim, através do citado registro que se faz constar na matrícula do imóvel, a nova situação do referido bem.
No mais, devido às constantes alterações feitas na matrícula, durante o tempo de existência do bem, sejam elas: doações, vendas, inventários, dentre outros, nasce a denominada cadeia dominial, isto é, a constatação de todos os atos registráveis (artigos 167 e 221, da Lei nº 6.015/73) realizados desde a origem até o momento atual da propriedade.
Por outro lado, a averbação consiste no ato de anotar um fato jurídico, posterior ao registro, que modifica ou cancela o conteúdo desse. Essa anotação é realizada à margem direita do registro, já apropriada para este fim (artigo 169, I, da Lei n.º 6.015/73). Contudo, como o registro e a averbação são condutas que podem conter falhas, a legislação criou um mecanismo prático para tais situações, possibilitando a revisão de possível anotação errada, através da retificação no registro de imóveis.
O Código Civil aduz, no artigo 1.247, a possibilidade do interessado reclamar a retificação ou anulação do registro, caso o teor deste não esteja de acordo com a realidade. Nesse diapasão, a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos ou LRP), que disciplina o procedimento de retificação no Registro de Imóveis expressa o seguinte: "Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.” Pela dicção do citado dispositivo, a retificação do registro ou da averbação pode ser realizada de duas maneiras, sendo elas: 1) retificação administrativa; 2) retificação judicial.
De acordo com o artigo 213 da LRP, o oficial cartorário poderá realizar o procedimento de ofício ou a requerimento do interessado nos seguintes casos: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.
Por outro lado, somente por requerimento do interessado, ocorrerá a retificação administrativa na hipótese de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, em modificação de área (artigo 213, II, LRP). O propósito primacial dessa disposição legal, ao ampliar a atuação da esfera administrativa, foi dinamizar e acelerar a resolução de situações "simples” no cotidiano das transferências imobiliárias, as quais pela baixa complexidade, não ensejaria o acesso às vias judiciais.
Assim, verificada a existência de quaisquer fatos supramencionados, seja na averbação ou no registro imobiliário, cabe ao oficial do cartório de registro de imóveis competente, mesmo de ofício, realizar a retificação, nos moldes da previsão contida no artigo 212 da Lei 6.015/1973.
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