No artigo de hoje, de forma muito singela, abordaremos as duas modalidades básicas de Contrato de Compra e Venda de bens imóveis. Na forma, existem duas maneiras básicas para elaborar o contrato de compra e venda de imóvel – pública ou particular.
A primeira forma de contrato de compra e venda é o público. É aquele documento celebrado diante de um órgão público, o Cartório ou o Tabelionato de títulos e documentos, passando esse documento a ser denominado de Escritura Pública de Compra e Venda.
A Escritura Pública de Compra e Venda autoriza o registro da transferência do imóvel no órgão competente para essa finalidade que é o Cartório de Registro de imóveis. Ou seja, a escritura pública é feita no Tabelionato de títulos e documentos e depois registrada no Cartório de Registro de imóveis. Feito isso, o imóvel está definitivamente registrado e transferido para o nome dos adquirentes.
A outra forma de contrato de compra e venda é o contrato particular – "contrato de gaveta”, aquele instrumento muito utilizado em que é redigido e assinado pelas partes em comum acordo, sem que haja a intervenção de um órgão público oficial e visa a transferência futura de determinado imóvel.
Nessa modalidade – contrato de gaveta – as partes, Vendedor e Comprador, antes da elaboração definitiva da escritura, redigem por si só, o contrato com suas cláusulas, e o assinam. Nesse contrato fica expressa – mesmo que precária – as vontades dos negociantes e os termos do negócio jurídico, podendo as cláusulas ali expressas serem exigidas em caso de não cumprimento, desde que permitidas por lei.
Nesse ponto reside um dos principais problemas dos contratos particulares, em especial naqueles elaborados sem a devida assessoria de advogado especializado, qual seja, a redação de cláusulas ilegais ou que contrariem as formalidades legais, levando a discussões judiciais e muitas vezes à nulidade de disposições inseridas no documento.
Então, pelo contrato particular, caso o comprador, por exemplo, deixe de pagar o valor acordado, o vendedor poderá pleitear judicialmente o desfazimento do negócio ou efetuar a cobrança judicial das quantias impagas, desde que as condições estabelecidas sejam de acordo com a Lei.
Importante asseverar que o contrato de gaveta não transfere a propriedade, pois o Código Civil Brasileiro determina que os Direitos Reais sobre bens imóveis somente são transferidos por meio do Registro no Cartório de Imóveis (art. 1.245 do código Civil):
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Então, ainda que haja um contrato de gaveta formalizando, de certa forma, a transação envolvendo o bem imóvel, a eficácia dele será limitada. Só é dono quem registra.
O contrato de gaveta enquanto não for levado a registro não gerará efeitos imediatos em relação a terceiros, porque ele não tem publicidade. As informações e cláusulas de um negócio de compra e venda por meio de um contrato particular ficam restritas às partes envolvidas, ou seja, somente os envolvidos na assinatura do contrato têm ciência de seu conteúdo.
Ressaltamos que enquanto não houver o registro no Cartório de Registro de Imóveis, perante o mundo jurídico o proprietário do bem continua em nome do vendedor. Isso implica em pelo menos dois riscos muito reais.
O primeiro deles é em relação aos credores do proprietário em nome de quem o imóvel está registrado. Enquanto não transferido o imóvel, os credores do vendedor poderão, eventualmente através de uma ação judicial, gravar o imóvel com uma penhora, e até mesmo leva-lo a leilão. Como a transação foi feita por meio de um contrato de gaveta, o terceiro credor poderá alegar o seu desconhecimento e você, comprador, necessitará procurar a justiça para evitar uma penhora ou leilão.
O outro é em relação à liberalidade do vendedor de quem você comprou o bem em relação ao imóvel. Como é o nome dele que ainda está na matrícula, ele poderá dispor do bem livremente, e até mesmo vender a outra pessoa.
Regularizar o seu bem imóvel é extremamente recomendável, para que você não corra o risco de ter problemas judiciais futuros e até mesmo corra o sério risco de perder a sua casa, o seu terreno ou o seu apartamento.
O contrato de gaveta ainda que possa ser usado para obrigar as pessoas que o assinaram a cumprir as cláusulas nele expressas, para ter efetivamente validade, é muito importante que seja feito de acordo com a Lei e registrado no cartório de registro de imóveis, para que então o comprador possa ter um documento regular e válido perante terceiros.
E para finalizar, importante asseverar que para efetivar o registro do contrato particular no Cartório de Registro de imóveis, este deverá atender requisitos básicos, por isso a verdadeira importância de procurar assessoramento jurídico de confiança no momento da confecção deste importante documento.
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